限购政策难松2012武汉楼市将平稳下行
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政策解读 2012年1月2日
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■CUBN记者 刘末 湖北报道
武汉市房管局近日透露，2011年1至10月份，武汉市商品住房成交均价为6402.89元/平方米，同比上涨5.09%，与2010年同期相比涨幅回落了12%，已经完成了年初制定的“房价涨幅低于全市年度生产总值和居民人均可支配收入的增长水平(两者取较低的水平)”的目标。随着武汉市限购、限贷政策的深入，业内人士指出，预计2012年上半年武汉楼市成交或跌入谷底，可能出现更大规模的降价潮。
政策捆绑地方楼市
在2011年限购、限贷等“史上最严厉”调控措施的效果显现后，楼市拐点已经到来。国家统计局的数据显示，2011年11月房地产开放综合景气指数跌至99.87，自2009年8月以来，首次跌破100。分析人士认为，这说明房地产过热投资冲动正逐渐“冷却”。房地产调控对地方经济会带来一些影响，直观的是影响到地方土地市场的表现，当地的土地出让收益会有所降低。
从目前来看，随着限购、限贷、限价等调控政策执行的深入，“三限”政策席卷全国楼市，房地产宏观调控效果已经显现。而对于全国多个城市立下的房价控制目标“军令状”能否完成，中国房地产学会副会长陈国强认为，这些城市基本都可以完成房价控制目标。
据不完全统计，截至目前，全国已有48个大中城市实行“限购令”。“限价令”方面，目前有廊坊、秦皇岛、中山、深圳、烟台、韶关、丹东、增城、珠海等城市采用。在实行“限价令”的城市中，只有珠海和中山明确提出了全市房价的统一上限：珠海是11285元/平方米，中山则是5800元/平方米，其他城市则多是限定了各楼盘的同比上涨幅度。
业内人士表示，房地产宏观调控效果已经相当明显，预计未来普通新建商品住宅的同比、环比价格都将有更大幅度的回落。短期而言，房价过快上涨势头已基本被遏止，而投资、投机性需求亦被挤出市场。
调控短期难松动
或许是迫于土地频频流拍、房地产成交“极冷”压力，有部分城市当前存在放松限购政策执行力度的冲动。北京、杭州、成都等城市已不同程度地放松土地出让中关于保障房的配建条件。
专家认为，目前楼市调控十分敏感。此前佛山限购令“放宽”的消息，引起了社会舆论的强烈反应。在房地产宏观调控政策基调不变的情况下，放松限购政策或将给市场带来错误的信号。对此专家表示，目前调控的最根本问题是地方政府的执行力度问题，虽然全国超过40个城市执行了限购政策，但松紧程度并不一样。
业内人士指出，虽然一些城市紧急叫停了放宽限购令，但依然需要警惕部分地方政府放松对政策的执行。接近年底时，一些地方政府土地财政受到比较大的影响，存在政策执行力度放松的潜在需求。房地产宏观调控，依然处在中央政府要求严格执行、地方政府期待放宽的博弈过程中。
全国“百城房地产指数”显示，100个重点城市住宅均价连续3个月出现了环比下降，房价下降也预示着2012年不会再出台更严厉的调控政策，但限购政策短期内不会放松或取消，2012年货币政策还将偏紧。武汉大学经济系主任文建东认为，目前房价偏高的状况尚未根本改变，2012年的调控政策仍然不会动摇。2012年全国房价水平降幅在5%左右，房价涨得比较快的城市，可能会有10%的降幅，极个别楼盘房价不排除会有30%的降幅。
日前，武汉市房管局已经明确提出，2012年仍将切实稳定商品房价格，严格落实限购和限贷政策，探索房价调控长效机制。
武汉2012年仍将价量齐跌
在近日结束的武汉2011年最后一场土地拍卖中，原计划推出的33宗地，3宗地因故延期。进入拍卖的30宗有2宗地流拍，除1宗地引发竞拍外，其余地块全部底价成交。这也是2011年12月以来武汉举行的第二场土地拍卖会。在月初举行的另一场土地拍卖会上，原计划推出33宗地块，但14宗地块延期，实际成交的19宗地均为底价成交，不少地块的价格甚至回落到3年前。
2011年下半年，武汉土地市场一直不温不火，甚至在年底“入冬”。武汉市土地交易中心主任余翔认为，武汉土地市场仍处在稳健、理性的状态，并没有进入寒冬，土地市场受国家宏观调控政策影响很大，若宏观形势没有新的大变化，武汉土地市场会延续眼下的状况。
“至少2012年上半年之前，武汉土地市场仍会低迷。”常年在汉主持土地拍卖的著名拍卖师陈少湘说，国家楼市调控政策2012年不会松动，而楼市与土地市场是一对相互影响的“兄弟”，土地价格尽管有所松动，但不会大跌，房价可能小幅度下调。
克而瑞咨询公司华中区总裁吴洋表示，流拍、底价拿地、地价下跌等现象在2008年时曾出现过。在今年楼市开始下降，而限购限贷政策不改的背景下，2012年房价还有下跌空间。
武汉大学、湖北省房地产协会的专家认为，2012年房地产市场仍旧会维持“量价齐跌”的局面，部分房价涨幅过快的城市会有10%的降幅。武汉市场由于新房供应量巨大，待售新房需要24个月才能消化完。
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