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新政发力二手房降温 新房迎来爆发期
http://www.cubm.com.cn/ 房地产  2013年4月22日

■CUBN记者 刘末 武汉报道
  经历了“3月疯狂”之后,进入4月,江城二手房成交开始明显放缓,而新房成交则持续火爆,迎来“国五条”落地后首个交易高峰,三天成交超千套。业内人士分析,随着“国五条”政策的逐渐发力及具体落实,市场将再次面临收紧的局面,楼市有望从一季度的过热中逐步“退烧”,预计市场会保持量价平稳态势。
  
  二手房成交量锐减
  
  近日,记者在东湖高新区、洪山区的交易过户大厅看到,前来办理过户的市民明显少了。据房管部门统计,受征收差额20%个税政策影响,武汉3月份二手房成交量是平时的3倍,仅武汉市房产登记交易大厅,日均就有200例过户。如今,初步统计日均过户量减少一半。
  武汉新国五条细则落地的第一周,7大主城区有6个主城区的房价均有不同程度地上涨,但是武汉全市的挂牌价格却出现了小幅下跌。
  在国五条地方细则在武汉落地的首周,7个主城区中,只有青山1个主城区挂牌均价有所下跌,环比下降2.95%,另外6个主城区均有不同程度地上涨,其中江汉区的涨幅最大,挂牌均价为9733元/平方米,环比上涨4.87%;其次为江岸区,挂牌均价为10189元/平方米,环比上涨3.79%;汉阳区目前挂牌均价为7909元/平方米,环比上涨2.14;硚口区的挂牌均价为9374元/平方米,环比上涨1.86%;武昌区的挂牌均价为9907元/平方米,环比上涨0.88%;洪山区的挂牌均价为8135元/平方米,环比上涨0.37%。
  多家中介机构预计,不管未来出台的细则是松还是紧,由于提前消化了市场需求,接下来二手房市场将进入低潮期。
  二手房降温,而新房市场却持续火爆行情。武汉市房管局统计,4月4日、5日、6日,武汉市商品住房成交量分别为290套、288套、303套,日均销售293套。虽然相比4月1日~3日日均销售423套的成交量有所下降,但与3月份日均销售302套的历史同期最高纪录相比,已十分接近。与调控最严厉的2011年清明小长假商品住房每天仅160套的成交量相比,那更是显得无比火热。
  对此,业内人士指出,随着“国五条”政策、武汉公积金新政相继出台,刚需项目短期内成交火热,是正常的市场反应。
  
  四月新房以稳为主
  
  记者发现,4月武汉楼市升温迹象明显,加入新一轮营销推广的房企明显增多。南湖区、关山区、汉口中心区等都有楼盘举行营销活动。据了解,楼盘活动以新品加推、营销中心开放、样板房开放等为主,并配有认筹优惠。
  据悉,在经过3月份武汉楼盘价格全面上调之后,主城区商品住宅价格呈上扬之势,且延续到4月初。某研究中心统计数据显示,目前武汉市各区房价最高的是汉口中心区,成交均价11253.51 元/平方米。
  分析人士介绍,目前成交均价持续上涨,很大因素是因成交量贡献巨大的南湖片区均价出现止跌回涨,该片区的保利中央公馆等一系列楼盘成交火热,这些楼盘均价多在8300元/平方米以上;另外,关山片区成交量增加,成交占比变大。两大片区成交量占总成交量的近五成,故而整个武汉楼市价格出现了上涨。
  3月新房成交量突破1.4万套,为武汉历史第四高。而本月初,武汉日均成交量在330套以上,清明三天成交千余套,延续3月高成交态势。按照惯例,“银四”之后紧接“五一”,均是楼市传统旺季,因而清明后楼市供应会继续加大,从预售证的申领情况来看,4月将有30个项目入市,预计楼市将继续维持高成交量。
  业内人士分析,由于去年热销后,部分刚需项目库存下降,开发商确实存在涨价的意愿,但根据武汉目前的新房预售管理规定,分期开发的楼盘,每次申报预售的面积不得低于3万平方米,且必须实行“一房一价”并现场公示。楼盘在领取预售许可证时要上报价格,如果价格明显超过同片区同类房源的价格,预售许可证的发放周期将延长,甚至会被退回申请。因而房价短期内仍以稳定为主,即使出现上涨,幅度也不会太大。
  
  短期将难现大幅波动
  
  尽管江城新房成交火爆来势汹汹,但从更多的城市传来的声音却是楼市在慢慢地退热。从近期一线城市陆续公布的最新成交数据看,除了暂停网签的北京之外,上海、广州、深圳均出现了降温迹象。南京4月初“清明节”三天假期成交量不足以前的三成;上海情况更糟,受禽流感的影响,很多人甚至连门都不太愿意出,售楼部更是人烟稀少;广州4月4日至6日共网签成交455套房,与上月同期成交909套相比,大跌了近50%。
  多位业内人士表示,3月一线城市成交放量明显,但随着“国五条”地方细则的陆续出台及具体落实,市场将再次面临收紧的局面,楼市“退烧”不可避免。在未来一段时间内,将难以再现大幅度的价格波动。由于“国五条”落地的市场观望期可能要持续一到两个月,二季度楼市成交相比一季度的火热会有所下滑。
  各地频繁出台国五条细则,对二手房交易影响明显。业内人士认为,如果二手房持续陷入冷清,其情绪波动一定会传导至新房市场,造成一定的观望,预计未来一段时间新房成交量也会适度收缩。但是长期走势,还是要取决于各地对细则的执行。
  据悉,由于各地政策都制定了相应房价控制目标,这对开发商有不小的震慑作用,预计二季度以后房价涨价的势头会有所减弱。而由于第一季度一线城市房价上涨幅度普遍不小,要完成全年调控目标,地方政府需要加大“抑涨”力度。
  
  
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