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房贷利率“二选一”咋选更划算?央行给出答案
http://www.cubm.com.cn/ 房地产  2020年3月11日

  北京3月7日,个人房贷利率3月起要选择转换为LPR利率或者固定利率。为什么要转换?什么贷款需要转换?怎么选择更划算?央行3月6日就一些热点问题进行了回应。

  为什么要转换?

  按照央行的要求,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。

  央行称,目前大部分新发放贷款已将LPR作为定价基准,但存量浮动利率贷款的定价基准仍主要是贷款基准利率。2015年10月以来,贷款基准利率一直保持不变。相比贷款基准利率,LPR的市场化程度更高,能及时反映市场利率变化,2019年8月以来已多次下降。

  为保护借贷双方权益,特别是让借款人享受利率下行带来的好处,央行明确自2020年3月1日开始,推进存量浮动利率贷款定价基准转换。

  什么贷款需要转换?

  央行称,需要转换定价基准的贷款要同时满足几个条件:一是2020年1月1日前已发放,或已签订合同但未发放;二是参考贷款基准利率定价;三是浮动利率。

  固定利率贷款、已参考贷款市场报价利率(LPR)的浮动利率贷款等无需转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

  公积金个人住房贷款不需要转换,但组合贷款中的商业性个人住房贷款也要转换定价基准。

  LPR和固定利率哪个更好?

  央行称,两种转换方式各有优势,具体如何选择取决于自己的判断,特别是对未来利率走势的判断。如果认为未来LPR会下降,那么转换为参考LPR定价会更好;如果认为未来LPR可能上升,那么转换为固定利率就会有优势。

  举个例子,如果你目前的个人房贷利率是在5年期贷款基准利率上打9折,那么按照目前5年期贷款基准利率计算,你的实际执行利率水平为4.41%(=4.9%×0.9)。根据人民银行〔2019〕30号公告,个人房贷转换前后利率水平保持不变。

  一是如果选择转为固定利率,那么个人房贷在整个合同剩余期限内,都将执行4.41%这个利率。

  二是如果选择转为参考LPR定价,个人房贷利率水平将按照“5年期以上LPR+(-0.39%)”确定。其中,-0.39是固定加点点差,根据当前实际执行利率(4.41%)与2019年12月公布的5年期以上LPR(4.8%)之间的差确定。转换后到第一个重定价日前,房贷利率还是4.41%,但计算方式变成了“LPR4.8%+(-0.39%)”;从第一个重定价日起,房贷利率就会变成“当时最新的5年期LPR+(-0.39%)”;以后每个重定价日都以此类推。

  对比上述方式,很明显,如果判断未来5年期以上LPR+(-0.39%)>4.41%,即5年期以上LPR>4.41%+0.39%=4.8%,也就是说未来的LPR比4.8%高,就可选择第一种;反之,如果判断未来LPR比4.8%低,就可选择第二种。

  银行会不会故意提高LPR报价?

  央行称,LPR报价机制已尽可能保证报价行真实报价,使公布的LPR具有公允性。18家LPR报价行都是同类型银行中具有较强影响力、公信力和定价能力的银行,且需要根据本行对最优质客户的贷款利率报价,也就是说,报价行的报价都是有真实交易作为支撑的。

  同时,央行和利率定价自律机制对各报价行的报价行为进行严格监督,定期考核评估其报价质量,并根据考核情况对报价行进行优胜劣汰。
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